05 Zář 2016

Byt jako investice


Bydlení patří k základním lidským potřebám, které k životu patří od počátku časů. V dnešní době se tato potřeba pokrývá nejčastěji vlastněním či pronájmem bytu. Ať už se jedná o byt v rodinném či bytovém domě. Ovšem byt zdaleka nemusí plnit jen úlohu bydlení, ale i zajímavé investice…

bulgaria-1520428_1920

V České republice je kolem 48% nemovitých věcí financováno hypotékou. Není se čemu divit. Úroky se pohybují na hranici historického minima kolem 1,6% p. a. Takový stav pak opravdu může lákat k investici a koupi bytu jako zdroje příjmu. I mě by lákal a tak jsem si to spočítal.

Následuje modelový příklad provedených na dvou bytech v Brně – Bohunicích. Obvyklou cenu bytů, stejně tak jako obvyklé nájemné, jsem určil odborným odhadem z dostupných nabídek na internetu. Byť se nemusí jednat nejpřesnější hodnoty, orientačně postačí. Výše úrokové míry hypotéky je odvozena také z nabídek dostupných na internetu. Úrokové míry se mění v závislosti na výši hypotéky a hodnotě bytu. V jednom z případů uvažuji také tzv. sto procentní hypotéku.  To je v současné době možné, chystaná legislativa to však do budoucna omezí. Ta je ze všech pro banku nejvíce riziková a tak je vykoupena vyšším úrokem.  

Ve výpočtu následně nefigurují poplatky za služby (energie atd.). Pokud kupujeme byt jako investici, pouze zaplacením hypotéky to nekončí. Nesmíme zapomenout také na fond oprav, tedy jakési spoření na opravu domu (společných částí domu). Tento příspěvek se obvykle pohybuje v řádu desetikorun za m2 plochy. Ovšem ani tím to nekončí. Drobnější poplatky jsem převzal z jiných příkladů. Jedná se o pojištění domácnosti, pojištění odpovědnosti (plátce hypotéčního úvěru), daň z nemovitosti a další. Zapomněli jsme ještě na jednu věc. Správa nemovité věci jako takové. Hledání nájemníků, prohlídky atd., tedy strávený čas a jak je známo, čas je drahý.

To vše bude platit, pokud je byt v dobrém stavu, náklady na opravu ani vlastní rezervu pro budoucí opravy neuvažuji, byť by to bylo vhodné.

1 2

Z následující tabulky je pak jasné několik věcí. Koupi bytu placeného hypotékou v celém rozsahu lze jen těžko označit za investici. Bezesporu tu ale jedna výhoda je. Po určitém čase máte byt. A to se hodí.

Z investičního hlediska o něco zajímavěji vypadá koupě bytu v případě, kdy máme něco našetřeno. Tady se pak hrubý výnos pohybuje kolem 3%. To je vskutku více, než dnes nabízí běžné spořící účty.

V posledním případě, tedy byt placen v plné výši z úspor, se potvrzují učebnicové hodnoty, kdy investice do rezidenčního bydlení přináší výnos mezi 4-5%. V porovnání mezi byty 3+1 a 2+1 můžeme také snadno sledovat, jaká varianta je výhodnější.